V tomto článku sa budem venovať úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou, tzv. hypotékam. Poďme si ich najprv rozdeliť a zoradiť od tých najlacnejších po najdrahšie. Nikto vám nedá lepší úrok ako štátom a bankou dotovaný produkt – hypotekárny úver pre mladých, ďalej nasleduje účelová hypotéka na bývanie (kúpu, rekonštrukciu, výstavbu apod. ). Vyššie úroky sú pri tzv. amerických hypotékach – pri tomto type úveru nemusíte dokladovať účel použitia peňazí, niektoré banky dokonca ponúkajú aj americkú hypotéku bez dokladovania príjmu. Tá je, samozrejme, najdrahšia.
Od tohto typu sú drahšie už len hypotéky od tzv. „ nebankoviek“, ktorým sa podľa možností treba vyhnúť.
Pozrime sa teda, kto má nárok na zvýhodnený hypotekárny úver pre mladých. Základné podmienky sú:
- vek 18 až 35 rokov
- · príjem u jedného žiadateľa do 1102,4 €, dvaja a viacerí žiadatelia do 2204,8 €
Výhody hypotéky pre mladých :
- ročná úroková sadzba je nižšia o 3 % dotáciu (2 % štát + 1 % banka)
- možnosť kedykoľvek počas splácania hypotéky požiadať o odklad splátky istiny alebo o zníženie splátky až na 50% na dobu 2 rokov pri narodení dieťaťa (do 3 mesiacov)
čo porovnať pri výbere hypotéky ?
- úrokovú sadzbu
- poplatok za poskytnutie úveru
- poplatok za vedenie úverového účtu
Nakoniec nám najviac napovie celková zaplatená suma a RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), kde sú už zahrnuté všetky poplatky spojené s úverom. Práve preto môže byť porovnávanie len tzv. „čistého úroku“ zavádzajúce. Častým marketingovým ťahom bánk sú akcie na odpustenie vstupného poplatku, nakoniec však takáto ponuka nemusí byť ani zďaleka najvýhodnejšia. Pri porovnaní bánk je dobre pozrieť sa aj na rôzne iné poplatky a zmluvné podmienky.
To, v ktorej banke napokon bude hypotéka najlacnejšia, závisí od viacerých faktorov, najmä však od bonity klienta (tá je spravidla posudzovaná podľa príjmu, veku, povolania, typu a dĺžky pracovnej zmluvy…). Na záver si banka klienta preverí cez úverový register, kde zistí, či už bral niekedy úver a či ho aj riadne splácal.
Neexistuje na trhu univerzálna banka, vhodná pre všetkých ľudí. Niektoré sú benevolentnejšie pre menej bonitných klientov, iné by takémuto klientovi neposkytli úver vôbec, niektorá banka je zas ochotná poskytnúť úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti, iná nanajvýš 70 %. To isté platí aj o klientoch. Niekto potrebuje spomínaných 100 % hodnoty nehnuteľnosti aj za cenu vyššieho úroku, ďalší možno potrebuje úver len do výšky 50 % hodnoty nehnuteľnosti, má stabilnú prácu, dobrý príjem a vtedy oprávnene požaduje čo najnižšiu úrokovú sadzbu. No vždy má zmysel porovnať si ponuku čo možno najväčšieho počtu bánk. Pozrime sa, čo spraví so splátkou pohyb úroku od 4 do 6 %, pri úvere vo výške 50 000 €, na dobu splatnosti 20 rokov.
|
úrok |
Mesačná splátky v € |
Celkovo zaplatené v € |
Súčet splátok za rok |
|
4 % |
302,99 |
72 717,64 |
3 635,38 |
|
4,5 % |
316,32 |
75 917,93 |
3 795,84 |
|
5 % |
329,98 |
79 194,69 |
3 959,76 |
|
6 % |
358,22 |
85 971,73 |
4 298,64 |
Z tabuľky vidíme, že už rozdiel v úroku vo výške 1 % môže znamenať ročne úsporu 338,88 € a počas celej doby splatnosti až 6 777,04 € !
Poslednou záležitosťou, ktorá sa pri hypotéke rieši, je fixácia úroku. Nikto vám so 100 % istotou nepovie, na koľko rokov bude najlepšie úrok zafixovať, pretože to by musel vedieť predpovedať vývoj inflácie a úrokových sadzieb bánk. Aj pri fixácii je treba individuálne zvážiť ponuku banky a ochotu klienta riskovať pri kratšej fixácii, alebo radšej mať dlhšiu dobu stabilnú splátku za cenu, že medzičasom úroky poklesnú. Osobne by som odporúčal radšej dlhšiu fixáciu (aspoň 5 rokov), ktorá je momentálne u viacerých bánk aj výhodnejšia ako kratšie fixácie.
Každý by si mal dobre zvážiť nastavenie doby splatnosti a mesačnej splátky tak, aby boli splátky jeho úverov v dlhodobo udržateľnom pomere k príjmu. To znamená, že je lepšie dať si o niečo nižšiu splátku úveru a dlhšiu splatnosť. Potom v prípade, že budete neskôr schopní hypotéku splácať rýchlejšie, akceptuje väčšina bánk bezplatné mimoriadne splátky.
V prípade, že máte viacero úverov, je vhodné porozmýšľať o výhodnosti refinancovať ich jediným väčším úverom s výhodnejším úrokom a len jedným poplatkom za vedenie úverového účtu, čím sa dajú v niektorých prípadoch ušetriť aj stovky eur mesačne. Ale o tom podrobnejšie niekedy nabudúce.
Jaroslav Čačko, nezávislý finančný sprostredkovateľ, www.ekonomickesluzby.eu 0915 644 489